Uma queda de 15,9% nos preços médios do metro quadrado e descontos até 200% maiores que os concedidos em janeiro nos valores iniciais estão entre os motivos do aumento de 55,63% na venda de casas e apartamentos usados em fevereiro na cidade de São Paulo. Esse crescimento foi apurado em pesquisa feita com 295 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e se justifica também pelo fraco desempenho das vendas em janeiro, com queda de 15,31%.
O crescimento das vendas nos meses de fevereiro é tendência observada no mercado de imóveis usados da capital nos últimos seis anos. Nesse período, sempre houve expansão nos comparativos fevereiro/janeiro, com índices expressivos de alta na maioria dos períodos: 39,97% em 2010, 35,76% em 2011, 73,73% em 2014. A alta de 55,63% em fevereiro último é a segunda maior dessa série.
– O Carnaval tem se mostrado menos ruim para os negócios com imóveis usados do que as férias de janeiro. No Carnaval nós temos uma semana de dispersão do foco de interesse das famílias na compra ou troca da casa própria, mas em janeiro, esse período se estende por três ou até quatro semanas – afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
O aumento das vendas em fevereiro teve um caráter “seletivo e restritivo”, observou o presidente do Creci-SP. Isso porque 50% dos imóveis foram vendidos à vista, “opção limitada a pequenos extratos sociais e que parece terem reduzido este ano suas expectativas em relação a tamanho e padrão construtivo dos imóveis”, destaca Viana Neto.
– Abre-se mão de espaço e refinamento, mas não da localização – destaca.
Ele se refere ao fato de que a maioria dos imóveis vendidos nesse período na capital – 75,81% do total – tinha preço final de até R$ 400 mil e padrão médio de acabamento, embora mais de um terço (33,86%) se situasse em bairros muito valorizados como Alto da Boa Vista, Campo Belo e Moema, agrupados na Zona A.
– Esses compradores de elite claramente preferiram buscar imóveis mais modestos e baratos, menores mas bem situados, do que apostar na compra de unidades novas, ainda que estas pudessem ser adquirida com descontos anunciados de até 50% – afirma Viana Neto.
As vendas financiadas por bancos representaram 33,87% do total vendido em fevereiro, segundo a pesquisa Creci-SP. O restante distribuiu-se entre imóveis vendidos a prazo pelos proprietários (4,84% do total) e com carta de crédito de consórcios imobiliários (1,61%).
Os descontos que os donos dos imóveis concederam sobre os preços originais de venda foram em média de 4,31% na Zona A (queda de 4,22% sobre os 4,5% de janeiro); de 3,33% na Zona B (queda de 53,3% sobre os 7,13% de janeiro); de 8% na Zona C (aumento de 190,91% sobre os 2,75% de janeiro); de 9% na Zona D (aumento de 200% sobre os 3% de janeiro); e de 6,34% na Zona E (aumento de 10,34% sobre os 5,8% de janeiro).
Locação de imóveis residenciais cresce 14,22% com queda de 4,36% no aluguel
O mercado de locação residencial reverteu o mau começo de ano, com queda em janeiro de 1,52% no número de novas locações comparado a dezembro. Registrou em fevereiro aumento de 14,22% no total de contratos assinados nas 295 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP na capital paulista. O aluguel médio desses imóveis foi 4,36% menor que os contratados em janeiro.
Reverteu-se também em fevereiro a tendência iniciada em outubro do ano passado, de o número de imóveis devolvidos por inquilinos às imobiliárias superar o de novas locações. A pesquisa apurou que o total de casas e apartamentos devolvidos no mês equivaleram a 85,94% do número de imóveis alugados. Esse percentual é 23,03% menor que o de janeiro, quando a devolução superou em 11,66% o total de novas locações.
Outro indicador que apresentou melhora foi o de inquilinos inadimplentes. Eles eram 5,89% do total de contratos em vigor nas imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP em janeiro, parcela que havia crescido 14,15% em relação a dezembro. Em fevereiro, os inadimplentes representavam 5,74% do total de contratos, ou 2,55% a menos que em janeiro.
O que não mudou nesse período foi a predominância de locação de casas e apartamentos com aluguel médio de até R$ 1.200 mensais. Eles representaram 52,69% dos contratos assinados nas imobiliárias pesquisadas, pouco menos do que os 59,34% de janeiro.
Quem alugou imóvel na capital em fevereiro preferiu os apartamentos (50,24% do total alugado) às casas (49,76% do total), segundo a pesquisa Creci-SP. Houve preferência também pelo fiador nos novos contratos – 53,3% dos novos inquilinos optaram por essa forma de garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência. As demais formas de garantia foram o depósito de três meses do aluguel (27,26% do total), o seguro de fiança (14,06%), a caução de imóveis (3,91%) e a locação sem garantia (1,47%).
O aluguel que mais subiu em fevereiro na capital foi o de apartamentos de três dormitórios em bairros da Zona D, como Sapopemba, Socorro e Tremembé. O aluguel médio desse tipo de imóvel aumentou 39,21% ao passar de R$ 1.370 em janeiro para R$ 1.907,14 em fevereiro.
Já o aluguel que teve maior queda – de 43,59% – foi o de casas de quatro dormitórios situadas em bairros da Zona A – o valor médio baixou de R$ 6.500 em janeiro para R$ 3.666,67 em fevereiro, segundo constatou a pesquisa Creci-SP.
A Zona C, que reúne bairros como Mooca, Santa Cecília e Santana, continuou sendo em fevereiro a que teve maior número de imóveis alugados, com 45,23% do total. Seguiram-se as Zonas D (18,22%), E (16,26%), A (10,88%) e B (9,41%).
O número de ações judiciais que ingressaram nos Fóruns da capital em fevereiro foi 24,92% maior que em janeiro – 1.624 contra 1.300. Houve aumento no número de ações propostas por falta de pagamento (+ 40,7%), as renovatórias do aluguel (+ 15,79%) e as de rito ordinário (+ 71,43%). As ações consignatórias tiveram queda de 25% em relação a janeiro e as de rito sumário, de 3,02%.
No Rio, mulheres são responsáveis por 80% das buscas
Levantamento recente do portal Imovelweb apontou que o público feminino aumentou a liderança na busca por imóveis no Rio de Janeiro. Em fevereiro, 80% das pesquisas realizadas no portal da empresa para localizar imóveis no Estado foram feitas por mulheres – no ano passado, elas representavam 71% das buscas. A plataforma é um dos principais portais do mercado de classificados online imobiliário, que recebe mais de 6,5 milhões de visitas por mês.
– A prevalência de mulheres buscando imóveis pode ser um indício de que o processo de decisão de uma nova moradia começa com elas. Ainda que, no caso de uma família, a decisão final possa ser feita em conjunto, este dado indica que a primeira seleção de possíveis imóveis é feita pelas mulheres – comenta Mateo Cuadras, CEO do Imovelweb.
A análise do banco de dados confirma que a cidade do Rio de Janeiro é a mais procurada do Estado por quem se interessa em comprar ou alugar um imóvel, com 88% das buscas realizadas. Além disso, as informações da plataforma indicam uma inversão na preferência pelo tipo de moradia. Se no passado as casas estavam na frente, agora os apartamentos representam 61% das buscas por imóveis residenciais, tanto no estado como na capital.
Com relação à faixa etária do público que busca imóveis no Estado do Rio de Janeiro, os dados mostram que os jovens – entre 25 e 34 anos – lideram.
– Podemos deduzir que exista hoje maior poder aquisitivo da população jovem, que passa a buscar por uma moradia cada vez mais cedo, ou que haja um desejo de entender o funcionamento do mercado imobiliário, para que possam se preparar financeiramente para comprar ou alugar um imóvel. Outra possibilidade é que este público tenha mais familiaridade com serviços online e prefira fazer a pesquisa pela internet, em vez de entrar em contato diretamente com uma imobiliária – analisa Cuadras.
PL em tramitação amplia direitos de construtoras em caso de distrato
Como uma das consequências da recessão econômica, aumento dos juros e encolhimento da renda, cresce a intenção do consumidor em devolver o imóvel na planta para a construtora. Para piorar a situação, o Projeto de Lei 774/2015 atinge radicalmente os consumidores. O PL, que ainda precisa passar por instâncias da Câmara para ser aprovado de fato, amplia direitos das construtoras e incorporadoras em caso de rescisões contratuais. O objetivo é garantir segurança jurídica aos contratos de venda e compra de imóveis.
Para o diretor-executivo do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Rio de Janeiro, Sérgio Rodrigo Campos Monteiro, o PL 774/2015 é um grande retrocesso, que fere diversos princípios do Código de Defesa do Consumidor, e retira direitos dos promitentes compradores.
– Dentre as maiores aberrações, está a possibilidade do incorporador devolver a quantia paga pelo consumidor após 12 meses da assinatura do distrato ou rescisão contratual e, ainda, em três parcelas mensais. Além disso, sobre os valores não incidiriam juros, mas somente correção monetária do Índice Nacional da Construção Civil (INCC) – explica.
No que se refere à multa por rescisão, o especialista avalia que o patamar ultrapassa a razoabilidade, chegando a um quarto (25%) dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo que poderá existir pena complementar se o incorporador comprovar prejuízo superior a este percentual.
– Ou seja, os 25% são apenas o piso, o mínimo que o incorporador pode receber como multa. Se comprovar mais prejuízos, teria direito a indenização complementar! Por outro lado, não existe nenhuma previsão legal do valor máximo de multa que o pode ser exigido do comprador. Pelo contrário: ele pode até ficar devendo ao incorporador, conforme veremos a seguir.
Conforme Sérgio Monteiro, outro retrocesso, que inclusive está na pauta de julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), diz respeito aos honorários de corretagem, cujo ônus seria transferido ao comprador desistente, no percentual de 5% do valor da compra e venda.
– Esse é o ponto que mais preocupa a ABMH, pois se somarmos o percentual de 25% da multa (calculada sobre os valores pagos), mais 5% da corretagem (calculados sobre o valor da compra e venda), para desfazer o negócio o consumidor pode ficar devendo para o incorporador.
O especialista destaca, ainda, que todas as hipóteses levantadas pelo projeto de lei tratam da possibilidade de desistência da compra ou da rescisão por inadimplemento contratual do comprador.
– Em nenhum momento foi ventilada a possibilidade de desistência da venda ou da rescisão por inadimplemento contratual do vendedor (incorporador). Não seria plausível e justo que as mesmas penalidades fossem imputadas ao vendedor em caso de rescisão contratual por sua culpa? Da forma como está, não vemos qualquer equidade ou vantagem em regulamentar tal legislação, senão para os incorporadores.
A ABMH sugere que, se o tema for legislado, o percentual máximo da multa seja de 20%, calculados sobre os valores pagos pelo comprador, sem qualquer possibilidade de complemento.
– O respectivo montante seria utilizado para pagamento de todas e quaisquer perdas e danos do incorporador, incluindo despesas com corretagem. Além disso, a recíproca, para o caso de rescisão por culpa do incorporador deve ser a mesma. A devolução deve ser feita de uma só vez, no prazo de no máximo dez dias, contados da data da rescisão contratual, e os valores devem ser corrigidos monetariamente (pelo menos), a partir da data do pagamento de cada parcela.
De acordo com Sérgio Monteiro, a única ressalva de indenização complementar seria para os casos em que o comprador já tivesse a posse do imóvel, quando seria possível ao vendedor descontar, além da multa, os valores devidos a título de tributos, taxas e contribuições incidentes sobre o bem, além de uma taxa de fruição, que não seja maior que 0,5% sobre o valor da compra e venda.
– Ainda na hipótese de o comprador estar na posse do bem, seria cabível indenização ao vendedor decorrente de eventuais danos causados ao imóvel e indenização ao comprador pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas na unidade – analisa.
